Прокуратура разъясняет

Институт управления многоквартирным домом закреплен в разделе VIII Жилищного кодекса Российской федерации (далее – ЖК РФ).

Одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

В юридической практике возникает проблема применения института управления многоквартирным домом в случае окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проведенного органом местного самоуправления, а именно, возникают вопросы следующего характера:

необходимо ли органу местного самоуправления повторно проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации;

обязана ли управляющая организация, отобранная по результатам открытого конкурса, в случае окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и до какого дня;

обязаны ли собственники жилых помещений в многоквартирном доме вносить управляющей организации плату за содержание жилого помещения, включающую в себя, в частности, плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме и до какого дня.

Для получения ответов на указанные вопросы необходимо проанализировать нормы действующего жилищного законодательства.

В ЖК РФ закреплены две правовые нормы, вызывающие трудности в их практическом применении.

Так, согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ, открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

А в соответствии с частью 6 статьи 162 ЖК РФ, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

На первый взгляд возникает убеждение, что законодатель допустил противоречие (коллизию) норм права. С одной стороны, в случае окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, необходимо проводить отбор управляющей организации, с которой заключать новый договор управления многоквартирным домом. С другой стороны, по окончании срока действия указанного договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором, между первоначально отобранной управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме.

На самом деле институтом правового регулирования данных отношений последовательно и не противоречиво устанавливается следующая последовательность юридически значимых действий.

Изначально производится выбор способа управления многоквартирным домом, порядок осуществления которого регламентирован статьей 161 ЖК РФ. По общему правилу обязанность выбора того или иного способа управления многоквартирным домом возложена на собственников помещений в данном многоквартирном доме. Выбор конкретного способа управления – исключительное право собственников помещений в многоквартирном доме, которое реализуется ими на общем собрании.

Исключением из общего правила является случай, когда собственниками не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было собственниками реализовано. В данной ситуации у уполномоченного органа местного самоуправления в силу прямого указания закона возникает обязанность совершить юридически значимые действия, связанные с проведением открытого конкурса по отбору управляющей организации. Важно понять, что орган местного самоуправления выполняет исключительно публично-правовую обязанность по собственно отбору управляющей организации, но не вступает в обязательственные отношения по договору управления многоквартирным домом, заключаемым между отобранной управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме.

После того, как отбор управляющей организации по результатам открытого конкурса проведен, между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме заключается договор управления многоквартирным домом на тех условиях, которые были предусмотрены конкурсной документацией при проведении отбора управляющей организации. Сторонами договора управления многоквартирным домом являются управляющая организация и собственники помещений в многоквартирном доме. При этом, каждый собственник помещений в многоквартирном доме обязан заключить данный договор управления многоквартирным домом на основании части 5 статьи 161 ЖК РФ. Данный договор заключается на срок не менее чем один год, но не более чем три года.

По окончании срока действия указанного договора может возникнуть ситуация, когда ни одна из сторон (ни управляющая организация, ни собственники помещений в многоквартирном доме) не заявит о прекращении договора управления многоквартирным домом. В этом случае действие такого договора считается продленным на тот же срок, то есть на срок, на который он был заключен, и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (часть 6 статьи 162 ЖК РФ). Данное правило регламентирует исключительно отношения обязательственного характера, возникшие между управляющей организацией с одной стороны и собственниками помещений в многоквартирном доме – с другой.

Таким образом, управляющая организация, отобранная по результатам открытого конкурса, после окончания срока действия договора обязана продолжить исполнение обязанностей по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме до дня возникновения обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (в случае, если собственники реализуют такое право) или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса. А собственники жилых помещений в многоквартирном доме обязаны вносить такой управляющей организации плату за содержание жилого помещения, включающую в себя, в частности, плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, до этого дня (часть 3 статьи 200, часть 7 статьи 162 ЖК РФ).

Вместе с тем, указанные нормы закона не освобождают уполномоченный орган местного самоуправления от исполнения публично-правовой обязанности, закрепленной в части 4 статьи 161 ЖК РФ, вновь провести открытый конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, собственниками не был выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом собственниками не было реализовано. В противном случае, любой собственник помещения в многоквартирном доме в соответствии с частью 7 статьи 161 ЖК РФ, вправе обратиться в суд с требованием обязать орган местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 статьи 161 ЖК РФ.

Таким образом, положения части 4 статьи 161 и части 6 статьи 162 ЖК РФ регулируют различные стадии организации управления многоквартирным домом, а именно, стадию выбора способа управления многоквартирным домом (организационная стадия) и стадию непосредственно управления многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (обязательственная стадия).